1. INTRODUCTION

2. LES OPERATIONS IMMOBILIERES SOUMISES A TVA

3. LES OPERATIONS IMMOBILIERES SOUMISES A DROITS D’ENREGISTREMENT

1. 9h00	Présentation de la formation et tour de table individuel
   9h20	I – Le service de négociation   Organisation et place dans l’office Les hommes et les outils Définition du poste du négociateur
   10h45	Pause
   11h	II –  Contrôler  le service Négociation   Contrôle financier L’investissement minimum nécessaire Les recettes directes et indirectes Le point d’équilibre  du service Négo Contrôle de représentation et d’image Le discours commercial Le discours envers les confrères
   12h30	Pause Déjeuner
   14h00	III –  Ratios et tableau de performance   Les ratios d’activité Utilisation d’un tableau de suivi Autres outils de gestion Mise en  pratique
   15h45	Pause
   16h00                 16h50	IV – Piloter et manager le service négo   Définition des objectifs Management du service à court terme Accompagnement et appuis ponctuels L’implication de tout l’office Formations et animations Conclusion et synthèse : Les points clés à retenir Echanges Questions diverses
   17h20   17h30	Bilan, tour de table et réponse aux dernières questions   Fin de la formation

    

PROGRAMME

1. LE MARCHE DE LA VENTE DE BIENS IMMOBILIERS OCCUPES

2. LES CRITERES POUR ESTIMER LA VALEUR D’UN BIEN OCCUPE

3. QUELLE DECOTE APPLIQUER AU PRIX DE VENTE D’UN APPARTEMENT LOUE ?

1. Matinée (9 h – 12 h 30)>> Liens entre le volet « Urbanisme Opérationnel et/ou Commercial » de la loi ELAN, les contraintes d’urgence sanitaire et la valorisation des actifs immobiliers
   1. Rappels des nouveautés introduites par la loi ELAN en matière d’ « Urbanisme Opérationnel et/ou Commercial »
    
   • Sécurisation temporaire de la remise en vigueur des POS lors de l’annulation ou de la déclaration d’illégalité du précédent document d’urbanisme
   • « Compilation » des autorisations d’urbanisme sur un même terrain
   • Evolution des possibilités de transformation des bureaux en logements
   • Sécurisation des autorisations d’urbanisme (y compris dans les lotissements) / Lutte contre les recours abusifs
   • Rappels sur le principe de non-obtention tacite du P.C.V.A.E.C
   • Retours d’expérience sur les changements de sous-destination et les P.P.L.C (Périmètres de Protection des Linéaires Commerciaux)
   • Création du certificat de conformité de l’A.E.C
    

1. • Définition/évolution de la période juridiquement protégée » (P.J.P)
   • Illustrations des conséquences de la P.J.P en matière de purge du droit de préemption urbain ou commercial
   • Illustrations des conséquences de la P.J.P en matière d’instruction puis de validité des autorisations d’urbanisme
   • Illustrations des conséquences de la P.J.P en matière de purge des recours
   • Illustrations des conséquences de la P.J.P lors de l’achèvement des travaux
     Après-midi (14 h – 17 h 30) >> Liens entre les volets « Copropriété - Baux – Diagnostics - Environnement » des lois ELAN / ENERGIE & CLIMAT et la valorisation des actifs immobiliers
   1. Volet « Copropriété »
   • Accès en ligne dématérialisé aux documents de la copropriété
   • Réduction du délai de notification du P.V d’AG et des recours possibles en justice du syndicat des copropriétaires (et des copropriétaires)
   • Apports de l’ordonnance du 30/10/2019 (entrée en vigueur : 01/06/2020)
   • B. Volet « Baux »
   • Renforcement des contraintes de mise en location des meublés dans des zones « protégées »
   • Perspectives du permis de louer
   • Evolution de l’encadrement ou du sur-encadrement des loyers des logements en zones tendues
   • Perspectives d’évolution des indices IRL / ICC / ILC / ILAT depuis la crise sanitaire
   • Zoom sur l’évolution de la jurisprudence en matière de de droit préférentiel de rachat des murs commerciaux par le locataire
   • C. Volet « Diagnostics – Environnement »
   • Apports du diagnostic « Repérage Amiante avant Travaux » (R.A.T)
   • Champ d’application limité de la nouvelle étude géotechnique
   • Mutation du D.P.E « indicatif » vers le D.P.E « certifié » dès 2021
   • Obligations actées de rénovation énergétique des bâtiments d’entreprise existants
   • Renforcement des critères de performance énergétique des logements décents d’ici 2023
   • Calendrier d’entrée en vigueur des nouvelles obligations d’informations des acquéreurs et des locataires face au risque de « passoire énergétique »
   SYNTHESE DES DEBATS

1.  INTRODUCTION

2.  LE REGIME JURIDIQUE DU CONTRAT DE VIAGER IMMOBILIER

3.  LE REGIME FISCAL DU VIAGER IMMOBILIER

4.  LA FIN DU VIAGER IMMOBILIER

Cadre de l’expertise

• Qui peut réaliser une expertise
• Pourquoi faire appel à un expert (désaccord sur la valeur, biens atypique difficile à évaluer, amélioration de la liquidité du bien dans le cadre d’une mise en vente
• L’expertise dans le notariat VS expertise pour une transaction / différence entre expertise et avis de valeur / Responsabilité de l’expert / différence expertise amiable expert judiciaire
• Qui réglemente l’expertise ? La charte de l’expertise signée par les notaires avec digression sur les autres organismes plus ou moins reconnus (petites compagnies, REV TEGOVA, RICS)
• Obligations, éthique et responsabilités de l’expert

Les bases indispensables en expertise immobilière

• Les différents modes de détention et leur influence sur la valeur des biens : pleine propriété, indivision, propriété démembrée, copropriété
• Les différentes données : surfaces, urbanisme, diagnostics...
• Les documents nécessaires pour une expertise : titre de propriété, documents hypothécaires, cadastre, baux et conventions, règlement de copropriété et état descriptif de division, derniers PV d'assemblée générale...
• La notion de valeur
• La notion de valeur et la notion de prix
• Les facteurs de la valeur : facteurs géographiques, physiques, économiques, fiscaux, juridiques - La valeur vénale et la valeur locative

Déroulement de la mission d’expertise

• Titre de propriété
• Règles d’urbanisme, servitudes d’utilité publiques
• Baux pour les biens loués
• Règlement et PV d’AG pour les copropriétés
• Permis de construire
• Plans
• Diagnostics
• Les questions à poser pour une évaluation efficace

• Apprécier l’environnement et les éventuelles nuisances
• Apprécier l’état extérieur du bien, l’agrément du terrain (terrain arboré, paysagé, piscine, terrasse, proximité du voisinage, mitoyenneté …)
• Apprécier l’état intérieur du bien, et la qualité des prestations
• Relever les éléments techniques : type de construction/structure, type de chauffage, présence de double vitrage, climatisation, assainissement, réseaux (parfois absent pour les biens isolés …)
• Mesurer le bien ; conformité avec le PC et les plans fournis ?
• Points de vigilance (extension récente, fissures, humidité …)
• Analyse et commentaire du dossier de diagnostic technique
• Appréciation qualitative
• Cas pratique

• Présentation et appréciation de la situation du bien
• Cadastre
• Règles d’urbanisme (analyse de la cohérence du bien avec les règles d’urbanisme, droits à bâtir …)
• Conséquences de la situation au sein d’un lotissement, d’une copropriété
• Descriptif
• Analyse de l’état d’occupation
• Rédaction d’une conclusion spécifique
• Cas pratique

• Fichiers de références, source d’information du marché
• Identifier ce que la data peut apporter en matière d’expertise immobilière
• Repérer les services disponibles aux professionnels
• Faire le lien entre les outils existants et la mise en œuvre du processus d’évaluation des biens
• Eléments d’analyse du marché o Unité homogène o Variation du marché o Liquidité du marché
• Rédiger une conclusion spécifique conforme aux attentes TEGOVA -            Cas pratique

• La méthode par comparaison directe (analyse du marché, bases de données, explication détaillée de la méthode avec cas pratiques, mise en place, forces et limites)
• La méthode par capitalisation (analyse du marché, bases de données, explication détaillée de la méthode avec cas pratiques, le taux de capitalisation, mise en place, forces et limites)
• La prise en compte de la vétusté, de droits à bâtir complémentaires
• Les méthodes professionnelles
• Cas pratiques par type de bien avec fiches méthodes spécifiques ( appartement, maison, terrain, locaux de copropriété , terrains)

• Méthode de réconciliation entre nos analyses et les méthodes utilisées
• Méthode spécifique de rédaction
• Comment réagir en cas de résultats non homogènes entre deux méthodes - Cas pratique

• La boîte à outils de l’expert immobilier
• Exemples et études de Cas pratique
• Optimiser les différentes phases de la transaction grâce au rapport d’expertise

1. Identification des bâtiments et analyse du bâti :
   • Panorama architectural
   • Quizz photos
   • Les grandes époques de construction et leurs techniques

2. Les matériaux et techniques de construction :
   • Identification et analyse des bâtiments, le gros œuvre et le second œuvre
3. Décryptage de la rénovation (préambule aux pathologies du bâti)
4. Pathologies des bâtiments, solutions correctives et travaux courants (y compris après diagnostics réglementaires) :

• Principaux désordres rencontrés sur un bâtiment
• Humidité et condensation
• Infiltration
• Fissuration (argiles, tassements différentiels, …)
• Sinistres sur toitures et terrasses
• Désordre sur les planchers
• Focus sur les pathologies du bois dans le bâtiment

5. Diagnostic et actions correctives :
   • Intérêt des diagnostics règlementaires
   • Analyse des diagnostics
   • Les conséquences financières et réglementaires
   • Mesures conservatoire et conduite à tenir
   • Produits et techniques de rénovation (bonnes et mauvaises pratiques)

6. Conclusion : l’avenir proche dans la construction/rénovation.

I  – IMMEUBLE DE RAPPORT

1. Les principaux facteurs de la valeur

2. Cas pratique de calcul de la SDHOP d’un entier immeuble

3. Rappels sur les méthodes classiques
   1. Comparaison en bloc
   2. Capitalisation en bloc
   3. Comparaison au lot
   4. Capitalisation au lot

4. La méthode du Discounted Cash Flow
5. Cas pratique commenté de DCF

II  – EXPERTISE ET DEMEMBREMENT

1. Contexte et attrait
2. Principe de calculs en valeur économique
3. Cas pratique sur table : mission de conseil avant achat.

III  – EXPERTISE ET VIAGER

1. Rappels des caractéristiques et des paramètres spécifiques
2. Principe des calculs de rente avec et sans bouquet
3. Cas pratiques:
   1. Mission de conseil sur un appartement
   2. Mission de conseil sur un pavillon avec et sans bouquet

IV  – VENTE DE PARTIES COMMUNES

1. Principe et déroulement

2. Facteurs de la valeur et méthode pour l’estimation
   1. Couloir
   2. Cave
   3. Cour
   4. Grenier/combles

V– ESTIMATION DE DROITS A CONSTRUIRE EN CAS DE SURELEVATION

1. Détermination du contexte
   1. En termes d’urbanisme
   2. En termes techniques
   3. En termes économiques

2. Les méthodes d’estimation :
   1. Comparaison
   2. Charge foncière
   3. Compte à rebours

Cadre de l’expertise

• Qui peut réaliser une expertise
• Pourquoi faire appel à un expert (désaccord sur la valeur, biens atypique difficile à évaluer, amélioration de la liquidité du bien dans le cadre d’une mise en vente
• L’expertise dans le notariat VS expertise pour une transaction / différence entre expertise et avis de valeur / Responsabilité de l’expert / différence expertise amiable expert judiciaire
• Qui réglemente l’expertise ? La charte de l’expertise signée par les notaires avec digression sur les autres organismes plus ou moins reconnus (petites compagnies, REV TEGOVA, RICS)
• Obligations, éthique et responsabilités de l’expert

Les bases indispensables en expertise immobilière

• Les différents modes de détention et leur influence sur la valeur des biens : pleine propriété, indivision, propriété démembrée, copropriété
• Les différentes données : surfaces, urbanisme, diagnostics...
• Les documents nécessaires pour une expertise : titre de propriété, documents hypothécaires, cadastre, baux et conventions, règlement de copropriété et état descriptif de division, derniers PV d'assemblée générale...
• La notion de valeur
• La notion de valeur et la notion de prix
• Les facteurs de la valeur : facteurs géographiques, physiques, économiques, fiscaux, juridiques - La valeur vénale et la valeur locative

Déroulement de la mission d’expertise

• Titre de propriété
• Règles d’urbanisme, servitudes d’utilité publiques
• Baux pour les biens loués
• Règlement et PV d’AG pour les copropriétés
• Permis de construire
• Plans
• Diagnostics
• Les questions à poser pour une évaluation efficace

• Apprécier l’environnement et les éventuelles nuisances
• Apprécier l’état extérieur du bien, l’agrément du terrain (terrain arboré, paysagé, piscine, terrasse, proximité du voisinage, mitoyenneté …)
• Apprécier l’état intérieur du bien, et la qualité des prestations
• Relever les éléments techniques : type de construction/structure, type de chauffage, présence de double vitrage, climatisation, assainissement, réseaux (parfois absent pour les biens isolés …)
• Mesurer le bien ; conformité avec le PC et les plans fournis ?
• Points de vigilance (extension récente, fissures, humidité …)
• Analyse et commentaire du dossier de diagnostic technique
• Appréciation qualitative
• Cas pratique

• Présentation et appréciation de la situation du bien
• Cadastre
• Règles d’urbanisme (analyse de la cohérence du bien avec les règles d’urbanisme, droits à bâtir …)
• Conséquences de la situation au sein d’un lotissement, d’une copropriété
• Descriptif
• Analyse de l’état d’occupation
• Rédaction d’une conclusion spécifique
• Cas pratique

• Fichiers de références, source d’information du marché
• Identifier ce que la data peut apporter en matière d’expertise immobilière
• Repérer les services disponibles aux professionnels
• Faire le lien entre les outils existants et la mise en œuvre du processus d’évaluation des biens
• Eléments d’analyse du marché o Unité homogène o Variation du marché o Liquidité du marché
• Rédiger une conclusion spécifique conforme aux attentes TEGOVA -            Cas pratique

• La méthode par comparaison directe (analyse du marché, bases de données, explication détaillée de la méthode avec cas pratiques, mise en place, forces et limites)
• La méthode par capitalisation (analyse du marché, bases de données, explication détaillée de la méthode avec cas pratiques, le taux de capitalisation, mise en place, forces et limites)
• La prise en compte de la vétusté, de droits à bâtir complémentaires
• Les méthodes professionnelles
• Cas pratiques par type de bien avec fiches méthodes spécifiques ( appartement, maison, terrain, locaux de copropriété , terrains)

• Méthode de réconciliation entre nos analyses et les méthodes utilisées
• Méthode spécifique de rédaction
• Comment réagir en cas de résultats non homogènes entre deux méthodes - Cas pratique

• La boîte à outils de l’expert immobilier
• Exemples et études de Cas pratique
• Optimiser les différentes phases de la transaction grâce au rapport d’expertise

• Les collectivités locales
• Les SEM patrimoniales et d’aménagement
• Les SPL
• Les EPA
• Les EPF
• La SAFER

• Les établissements publics territoriaux (EPT)
• Les Communautés d’agglomération (CA)
• Les communes

• Acte administratif

• Contrat administratif

• Définition des matières pouvant être déléguées
• Durée, retrait et modification des délégations

• Les recours
• Les délais, l’intérêt à agir, etc.

1. Section 1 - L’autorité compétente :

• L’autorité compétente pour délivrer
• L’autorité à consulter pour la vente

• Insaisissabilité
• Incessibilité
• Inaliénabilité
• Imprescriptibilité

• Les 2 catégories de domaine public
• Les 4 « a » : Appartenance, affectation, Aménagement spécial, Accessoire
• Les domaines publics en vertu de la loi

• Le rôle et les missions de France Domaine
• L’avis des Domaines

• L’incorporation et le classement
• La désaffectation
• Le déclassement (cas particulier des collèges)

• La cession anticipée
• Le prix de la cession
• La promesse de vente
• 1 ou 2 délibérations ?
• La cession entre personnes publiques

• Synthèse sur les mécanismes de transfert

1. Section 1 - Acquisition amiable :

• La décision d’acquérir
• la rédaction de l’acte

• Champ d’application territorial du DPU
• L’exercice du droit de préemption

• La phase administrative
• La phase judiciaire
• La spécificité de l’acte notarié en expropriation

• La définition du bien vacant et sans maître
• La procédure d’appréhension

• Le rôle et les missions de France Domaine
• L’avis des Domaines

• Techniques traditionnelles
• Les situations particulières

• S’assurer de la constructibilité
• La valorisation (par comparaison, par le bilan promoteur)
• La particularité du terrain industriel : les clauses liées à la pollution

• Le fonds de commerce
• Le droit au bail

• Les règles de la comptabilité publique
• La fiscalité
• Les conséquences d’un recours contentieux dans le cadre de l’expropriation

1. Les actes préalables à la vente :

• les biens des collectivités
• le prix et l’avis du service des Domaines
• la délibération aux fins de vendre

2. Les actes :

• la vente en la forme administrative
• l’acte de vente

3. L’opposabilité de l’acte : les formalités

1. Adjudication forcée
2. L’expropriation

• La procédure
• Le prix : la fixation du prix amiablement ou judiciairement
• La prise de possession

3. La procédure
4. Le prix : la fixation du prix amiablement ou judiciairement
5. La prise de possession

1. Les « chausse-trappes » de l’occupation du domaine public des collectivités :

• choix de l’activité autorisée
• choix du titre d’occupation
• choix de l’occupant
• redevance
• durée
• sous-occupation

2. L’occupation du domaine privé des collectivités

2. Le recentrage opéré par la réforme de 2015 : la fin des montages « aller-retour »
3. Le bail emphytéotique administratif (BEA) des collectivités
4. L’autorisation d’occupation temporaire (AOT) constitutive de droits réels des collectivités

1. Rappel de la summa divisio découlant de la réforme de 2015 : marchés publics et concession

2. La place de la concession au sein des contrats de commande publique

• Un contrat de commande publique englobant
• Un régime juridique « hybride » : entre rapprochement avec le droit des marchés publics et maintien de spécificités
• Des dispositions du CCP dédiées à l’occupation domaniale et aux biens de la concession

3. Le cas particulier de la délégation de service public

• Un contrat exclusivement réservé aux personnes publiques locales
• Une qualification de « concession de services », générant des questionnements
• Des règles spéciales prévues dans le CGCT

4. Le marché de partenariat

• Un contrat global, intégrant la possibilité de confier la gestion d’une mission de service public
• Une rémunération sous la forme d’un paiement par l’acheteur pendant toute la durée du contrat

• Un contrat toujours dérogatoire : le critère du « bilan favorable » et l’existence de seuils
• La nécessité d’une évaluation du mode de réalisation du projet et d’une étude de soutenabilité budgétaire
• Des dispositions relatives à l’acquisition des biens et à la valorisation domaniale

• Familles recomposées : boite à outils pour solutions sur mesure

• Personnes vulnérables : boite à outils pour solutions sur mesure

• Cas pratiques de Droit de la famille :Trois épisodes au choix constituent ce mini-cycle, à raison de 90 euros HT par module

• Assurance et prévoyance retraite

1. Le règlement du régime matrimonial

1. - Forme de l’acte : acte autonome ou acte fondu avec l’acte de partage
2. La fiscalité attachée à l'acte

• « Conjoint salarié, associé ou collaborateur ? Le conjoint qui travaille dans l’entreprise doit impérativement disposer d'un statut. De plus, il a la chance de pouvoir choisir son régime social.
• Comprendre les prérequis ainsi que les atouts et les inconvénients de chaque option, c'est la garantie de faire le bon choix. »

• Un départ en retraite bien optimisé permet au chef d'entreprise de gagner jusqu'à 25% de droits à retraite.Pour cela, une anticipation doit être faite au moins 5 ans avant la liquidation des droits.Ce webinaire vous aide à poser toutes les bonnes questions.

• Quels supports et quels risques pour la trésorerie d'entreprise ?

• Management package

• La chronologie de la transmission d'entreprise : Focus particuliers

• Focus LBO / OBO

• Faut-il toujours créer des holdings ?

• Le Plan d'Epargne Retraite - PER

• La mise en oeuvre du Prélèvement Forfaitaire Unique - PFU

• Le statut du loueur en meublé

• Location meublée : transmission à titre gratuit

• Société civile et patrimoine privé

• Personnes vulnérables : boite à outils pour solutions sur mesure

• Location meublée, mode d'emploi : le passage du nu au meublée

• La chronologie de la transmission d'entreprise : Focus particuliers

• IR - IFI 2020 pour bien accompagner ses clients

• Assurance et prévoyance retraite

• Comment arbitrer au mieux entre attribution de dividendes et versement de rémunération ?
• Le choix dépendra à la fois des objectifs du dirigeant, de son régime social et du niveau de revenus qu'il peut prélever.
• Après avoir rappelé les leviers d'action, ce webinaire vous présentera une démarche opérationnelle.

• Démembrement de propriété - Les applications

• Familles recomposées : boite à outils pour solutions sur mesure

• Gérer un patrimoine immobilier dans une société soumise à l'IS

• La crise du Coronavirus entraîne des conséquences financières considérables pour nos entreprises.
• Les dirigeants doivent faire d'urgence les bons choix pour réduire le montant de leurs prélèvements.
• La stratégie de rémunération et le statut social du dirigeant sont au cœur des décisions à prendre au plus vite pour payer moins cher tout en maintenant l'essentiel des garanties et de sa retraite.

1. Le règlement du régime matrimonial

1. - Forme de l’acte : acte autonome ou acte fondu avec l’acte de partage
2. La fiscalité attachée à l'acte

• « Conjoint salarié, associé ou collaborateur ? Le conjoint qui travaille dans l’entreprise doit impérativement disposer d'un statut. De plus, il a la chance de pouvoir choisir son régime social.
• Comprendre les prérequis ainsi que les atouts et les inconvénients de chaque option, c'est la garantie de faire le bon choix. »

• Un départ en retraite bien optimisé permet au chef d'entreprise de gagner jusqu'à 25% de droits à retraite.Pour cela, une anticipation doit être faite au moins 5 ans avant la liquidation des droits.Ce webinaire vous aide à poser toutes les bonnes questions.

• Le Plan d'Epargne Retraite - PER

• Le décès du dirigeant : comment utiliser les outils de prévoyance

• La mise en oeuvre du Prélèvement Forfaitaire Unique - PFU

• La location saisonnière

• Le statut du loueur en meublé

• Lecture patrimoniale des documents comptables

• Personnes vulnérables : boite à outils pour solutions sur mesure

• Quels supports et quels risques pour la trésorerie d'entreprise ?

• Société civile et patrimoine privé

• Management package

• Location meublée, mode d'emploi : le passage du nu au meublée

• Location meublée : Focus entreprise et société

• Location meublée : transmission à titre gratuit

• La détention de l'immobilier d'entreprise (hors démembrement)

• La chronologie de la transmission d'entreprise : Focus particuliers

• Assurance et prévoyance retraite

• Rappel des principes généraux
• Les actifs démembrés et l'IFI
• Plafonnement par les revenus

• L'élément fondamental : les revenus nets nécessaires,
• L'élément accessoire : la transmission à terme
• L'exemple de la location meublée professionnelle
• LM ou LMP ? en direct ou en société ?
• Le PEA sortie de rente
• Le remploi en assurance-vie
  • Les limites d'investissement
  • Les avantages principaux (fiscalité du rachat et fiscalité transmissive)
  • Souscriptions démembrées et clauses démembrées
  • Stratégie à mettre en œuvre en fonction du régime matrimonial
  • Alternatives assurance-vie, contrats de capitalisation et portefeuilles titres
  • Les clauses bénéficières à titre onéreux
  • Le règlement des créances de restitution au sortir des clauses démembrées
  • Assurance, contrat de capitalisation et IFI
• L'utilisation des contrats de capitalisation
  • Les contrats de capitalisation dans les sociétés
    • Sociétés à l'IS, sociétés non soumises à l'IS
    • aspects comptables, fiscaux et juridiques
• L'immobilier en parts (SCPI) dans les sociétés à l'IS
  • Aspects comptables, fiscaux et juridiques
  • Création d'un SC patrimoniale à l'IS pour apporter des disponibilités ou des flux de revenus
  • CCA et société IS

• Applications patrimoniales des nouveautés fiscales

• Abus de droit

• Comment arbitrer au mieux entre attribution de dividendes et versement de rémunération ?
• Le choix dépendra à la fois des objectifs du dirigeant, de son régime social et du niveau de revenus qu'il peut prélever.
• Après avoir rappelé les leviers d'action, ce webinaire vous présentera une démarche opérationnelle.

• Démembrement de propriété - Les applications

• Démembrement et immobilier d'entreprise : Vérités et pièges

• IR - IFI 2020 pour bien accompagner ses clients

• Focus LBO / OBO

• Gérer un patrimoine immobilier dans une société soumise à l'IS

• Familles recomposées : boite à outils pour solutions sur mesure

• Faut-il toujours créer des holdings ?

• La crise du Coronavirus entraîne des conséquences financières considérables pour nos entreprises.
• Les dirigeants doivent faire d'urgence les bons choix pour réduire le montant de leurs prélèvements.
• La stratégie de rémunération et le statut social du dirigeant sont au cœur des décisions à prendre au plus vite pour payer moins cher tout en maintenant l'essentiel des garanties et de sa retraite.

• Les prix de revient, les durées de détention, les modalités d'imposition de titres démembrés...
• En conclusion faut-il donner avant de vendre ? Quand et combien ?

•  Dans quelles circonstances et avec quelles conséquences peut-on souscrire un contrat de capitalisation ou un contrat d'assurance-vie démembré?
• Quels avantages et quelles contraintes pour la souscrip­tion démembrée par rapport à une souscription avec une convention de quasi-usufruit ?
• Utilité, conséquences et rédaction de la clause bénéficiaire à titre onéreux en présence de capitaux démembrés.
• Contrat de capitalisation : comparatif démembrement en direct et démembrement des parts d'une société qui détient le contrat...

•  Le démembrement de la clause bénéficiaire est-il pertinent sur tous les contrats, quel qu'en soit le régime fiscal ? Pourquoi ce démembrement est, de fait, inutile voire couteux dans 95 % des cas ?
• Qui désigner bénéficiaire en usufruit hormis le conjoint ou le partenaire lié par un PACS ? Comment faire simple ?

• « Conjoint salarié, associé ou collaborateur ? Le conjoint qui travaille dans l’entreprise doit impérativement disposer d'un statut. De plus, il a la chance de pouvoir choisir son régime social.
• Comprendre les prérequis ainsi que les atouts et les inconvénients de chaque option, c'est la garantie de faire le bon choix. »

• Un départ en retraite bien optimisé permet au chef d'entreprise de gagner jusqu'à 25% de droits à retraite.Pour cela, une anticipation doit être faite au moins 5 ans avant la liquidation des droits.Ce webinaire vous aide à poser toutes les bonnes questions.

• Faire une demande.
• Formuler une critique.
• Résoudre un conflit.
• Dire non et expliquer un refus.

• Ses valeurs et ses intérêts.
• Ses traits dominants de personnalité.
• Ses compétences (savoir-faire et connaissances).

• Démembrement et immobilier d'entreprise : Vérités et pièges

• La détention de l'immobilier d'entreprise (hors démembrement)

• Bail immobilier : un contrat au service de l'investisseur

• Rappel : définition des parties communes et privatives
• Définition au regard de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, modification par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN
• Le droit de construire, d’affouiller, de surélever : droit accessoire au parties communes, cession de ce droit par le Syndicat, intégration du droit dans la partie privative du lot (nouvelles conditions issues de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN)
• Création de superficie sans utilisation du droit de construire : problématique de la mezzanine
• Sort des conventions de l’article 37 après la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN

• Travaux sur parties privatives : précautions à prendre (conformité à la destination de l’immeuble, conformité aux règles d’urbanisme et aux dispositions relatives au logement décent), conséquences éventuelles (modification des charges), devoir de conseil du notaire
• Travaux sur parties communes : demande d’autorisation de travaux, possibilité de solliciter une assemblée extraordinaire, documents à joindre, situation du preneur à bail
• L’autorisation judiciaire de travaux
• Sort des travaux réalisés après réception : notion « d’éléments incorporés aux parties communes », modification éventuelle du règlement de copropriété
• Vérification à réaliser par le notaire lors de la vente : prescription des travaux irréguliers, modalités de régularisation
• Responsabilité en cas de désordres consécutifs aux travaux

• Les documents à joindre à la convocation à l’assemblée générale
• Les différentes majorités en fonction des types de travaux
• Le financement des travaux
• Travaux urgents
• Intervention du syndicat impactant les parties privatives du lot du copropriétaire : article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, travaux embarqués, clause d’harmonie

• Les travaux de surélévation
• Démolition/ reconstruction

• Articulation des autorisations administratives nécessaires (Permis de
• construire) et de l’autorisation de l’assemblée générale
• Principales garanties des constructeurs et obligation d’assurance

• Objectifs :

• Identifier l'ensemble des droits de préemption afin d'assurer la maîtrise du foncier
• Garantir la pérennité et la sécurité de son projet d'aménagement
• Anticiper les recours
• Etre à jour des dernières évolutions apportées par les récentes lois (ALUR, ELAN,…)

• Programme :

1. Le régime du droit de priorité depuis la loi ENL

• objectifs et mise en œuvre du droit de priorité

• cessions soumises et cessions exclues

• exercice du droit de priorité

• questions liées au prix : accord amiable, désaccord et saisine du juge

• dernières actualités

2. Le droit de préemption urbain (DPU)

• zones concernées et opérations pouvant être assujetties

• procédure à mettre en place

• la DIA (déclaration d'intention d'aliéner)

• les voies de recours

• le cas du DPU renforcé

• exercice du droit de délaissement

• indemnisation du propriétaire

• cas des locataires ou occupants

• apports de la loi Alur quant aux biens pouvant être préemptés, aux opérations concernées, à la motivation nécessaire de la préemption, à la procédure

3. Le droit de préemption dans les ZAD (zone d'aménagement différé) et pré-ZAD

• constituer une réserve foncière

• caractéristiques et territoires soumis

• mise en œuvre du droit de préemption

• lancement de la DIA (déclaration d'intention d'aliéner)

• droit de délaissement du propriétaire

• indemnisation du propriétaire, des locataires ou des occupants

• apports de la loi Alur

• cas des nouveaux contrats de réalisation d’un projet d’intérêt majeur

4. Le droit de préemption commercial

• commerces visés

• zonage du droit de préemption et définition des biens soumis

• décision de préempter : procédure mise en œuvre et DIA

• rétrocession du bien préempté

• cas de rétrocession d'un bail commercial

5. Le droit de préemption des espaces naturels sensibles des départements (DPENS)

• utiliser le DPENS dans les espaces agricoles et naturels périurbains

• création de la zone de préemption : autorités compétentes, procédure à mettre en œuvre

• biens pouvant être concernés

• aliénation, échanges d'immeubles ruraux, cessions de droits indivis ou de droits sociaux : les opérations concernées

• procédure de préemption en ENS et acquisition du bien préempté

• la question du prix

• conséquences de la rétrocession en cas de non-paiement du prix ou d'utilisation non conforme du bien préempté

6. Le droit de préemption dans les espaces forestiers et agricoles et dans les périmètres de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains

• droit de préemption des SAFER

• droit de préemption du département dans les PPMVEANP

• droit de préférence en milieu forestier

7. Les voies de recours et procédures contentieuses

• procédures d'urgence

• recours pour excès de pouvoir

• recours indemnitaire

• contentieux pénal

• la responsabilité pour faute de l'administration

• En droit des successions et des libéralités : Ségolène PERRIN
• Thème n° 1 : « Actualité du partage successoral ».
• Thème n° 2 : « Donations indirectes et déguisées : caractérisation et prise en compte ».

• En droit des sûretés et des procédures d’insolvabilité :  Madame Caroline HOUIN-BRESSAND, Professeur à l’Université de Lorraine
• Thème n° 3 : « La vente de l'immeuble dans les procédures de surendettement »
• Thème n° 4 : « Sûretés et copropriété ».

• En droit immobilier : Madame Bénédicte NITOT-DORLENCOURT
  • Thème n° 5 : « Dans quelles hypothèses le vendeur doit-il fournir l’étude géotechnique ? »
  • Thème n° 6 : « Actualité et pratique des servitudes ».

• En droit fiscal : Madame Sarah MAHÉ
  • Thème n° 7 : « Comment appréhender le nouvel abus de droit fiscal ? (LPF art. L. 64-A) : les principales difficultés pratiques » (30 mn)

• Le Plan d'Epargne Retraite - PER

• Le décès du dirigeant : comment utiliser les outils de prévoyance

• La mise en oeuvre du Prélèvement Forfaitaire Unique - PFU

• La détention de l'immobilier d'entreprise (hors démembrement)

• La location saisonnière

• Le statut du loueur en meublé

• Lecture patrimoniale des documents comptables

• Quels supports et quels risques pour la trésorerie d'entreprise ?

• Société civile et patrimoine privé

• Personnes vulnérables : boite à outils pour solutions sur mesure

• Management package

• Location meublée : Focus entreprise et société

• Location meublée : transmission à titre gratuit

• Location meublée, mode d'emploi : le passage du nu au meublée

• Abus de droit

• La chronologie de la transmission d'entreprise : Focus particuliers

• Cas pratiques de Droit de la famille :Trois épisodes au choix constituent ce mini-cycle, à raison de 90 euros HT par module

• Bail immobilier : un contrat au service de l'investisseur

• Applications patrimoniales des nouveautés fiscales

• Assurance et prévoyance retraite

• Démembrement et immobilier d'entreprise : Vérités et pièges

• Démembrement de propriété - Les applications

• Familles recomposées : boite à outils pour solutions sur mesure

• IR - IFI 2020 pour bien accompagner ses clients

• Focus LBO / OBO

• Gérer un patrimoine immobilier dans une société soumise à l'IS

• Faut-il toujours créer des holdings ?

• Faire une demande.
• Formuler une critique.
• Résoudre un conflit.
• Dire non et expliquer un refus.

• Ses valeurs et ses intérêts.
• Ses traits dominants de personnalité.
• Ses compétences (savoir-faire et connaissances).

• Comment arbitrer au mieux entre attribution de dividendes et versement de rémunération ?
• Le choix dépendra à la fois des objectifs du dirigeant, de son régime social et du niveau de revenus qu'il peut prélever.
• Après avoir rappelé les leviers d'action, ce webinaire vous présentera une démarche opérationnelle.

• La crise du Coronavirus entraîne des conséquences financières considérables pour nos entreprises.
• Les dirigeants doivent faire d'urgence les bons choix pour réduire le montant de leurs prélèvements.
• La stratégie de rémunération et le statut social du dirigeant sont au cœur des décisions à prendre au plus vite pour payer moins cher tout en maintenant l'essentiel des garanties et de sa retraite.

• « Conjoint salarié, associé ou collaborateur ? Le conjoint qui travaille dans l’entreprise doit impérativement disposer d'un statut. De plus, il a la chance de pouvoir choisir son régime social.
• Comprendre les prérequis ainsi que les atouts et les inconvénients de chaque option, c'est la garantie de faire le bon choix. »

• Un départ en retraite bien optimisé permet au chef d'entreprise de gagner jusqu'à 25% de droits à retraite.Pour cela, une anticipation doit être faite au moins 5 ans avant la liquidation des droits.Ce webinaire vous aide à poser toutes les bonnes questions.